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Il Consiglio dei ministri ha approvato il 24 maggio 2024 un decreto-legge che introduce disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica.

Le misure previste del decreto-legge sono essenzialmente finalizzate a rimuovere quegli ostacoli – ricorrenti nella prassi – che determinano lo stallo delle compravendite a causa di irregolarità formali. Si tratta infatti di trovare adeguata regolamentazione a tutte quelle situazioni minori che impediscono il pieno godimento dei beni immobili, determinate da incertezza del quadro normativo di settore o che rendono difficile la dimostrazione dello stato legittimo di un immobile, inibendo, conseguentemente, la valorizzazione economica del bene e anche la possibilità di interventi di ristrutturazione edilizia ed efficientamento energetico.

In sintesi, il perimetro delle c.d. lievi difformità oggetto dell’intervento normativo è riassumibile nelle seguenti:

• difformità c.d. “formali”, derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile;
• difformità edilizie interne (c.d. “tolleranze”), risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o segnalazione, rendendo oggi difficile comprovare lo stato legittimo dell’unità immobiliare;
• difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della c.d. “doppia conformità” che, richiedendo la conformità alla disciplina edilizia vigente sia al momento di realizzazione dell’intervento sia al momento della richiesta del titolo, non consentono di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi qualificati come parziali difformità, risalenti nel tempo, pur se conformi agli standard

Dette situazioni di lieve difformità sono nettamente distinte dalle ipotesi di abuso più gravi derivanti da interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire o di SCIA straordinaria.

In particolare, il decreto-legge, in attesa del testo definitivo, dalle bozze circolate, sembra prevedere:

• modifiche puntuali al decreto del Testo unico edilizia (articolo 1, comma 1), con riguardo alle seguenti tematiche:
  • edilizia libera (comma 1, lettera a)) con l’ampliamento delle categorie di interventi che non richiedono alcun titolo abilitativo, né permesso e/o comunicazione, in quanto considerati non eccessivamente impattanti, in particolare con l’introduzione di una specifica lettera riferibile alle opere di protezione dal sole specificando che siano addossate o annesse agli immobili (l’installazione di tende, tende a Pergola, Pergotenda che prima erano comunque riferibili alla lettera d)),
  • stato legittimo degli immobili (comma 1, lettera b));
  • mutamento della destinazione d’uso in relazione a singole unità immobiliari (comma 1, lettera c));
  • sorte delle opere acquisite dal Comune eseguite in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, (comma 1, lettera d));
  • tolleranze costruttive (comma 1, lettera e));
  • superamento della c.d. doppia conforme, limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 34, nonché alle ipotesi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 37 (comma 1, lettere f) e g));
  • la destinazione, da parte dei Comuni, di una quota pari a un terzo delle entrate derivanti dall’applicazione delle sanzioni per abusi edilizi a interventi di rimozione delle opere abusive presenti sul territorio comunale, ovvero a interventi di rigenerazione urbana, di riqualificazione di aree urbane degradate, di recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione e per iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale (articolo 1, comma 2);
  • disposizioni relative alle strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria da Covid-19 prevedendo che queste possono rimanere installate in deroga al vincolo temporale di legge (di cui all’art. 6, co. 1, lett. e-bis) del DPR n. 380/01), in presenza di comprovate e obiettive esigenze idonee a dimostrarne la perdurante necessità (articolo 2).

“Si tratta di un provvedimento sostanzialmente positivo – commenta il Presidente di ANAEPA Confartigianato Edilizia Stefano Crestini – che auspichiamo sblocchi il settore immobiliare grazie all’adozione di disposizioni finalizzate a favorire le regolarizzazioni di “lievi” difformità edilizie e a risolvere una serie di non conformità che rendono gli immobili ad oggi non trasferibili”.

“Inoltre – prosegue Crestini – il superamento della doppia conformità è una misura necessaria e richiesta a più voci dal comparto dell’edilizia, di cui si è presa coscienza soprattutto con le asseverazioni necessarie per accedere al superbonus”.

“La ‘liberalizzazione’ dei processi edilizi è da ritenersi sempre positiva a patto che il committente ricorra ad imprese competenti che hanno una storia imprenditoriale nel settore e non a soggetti improvvisati: il fatto che alcune attività siano definite “edilizia libera” non vuol dire che necessitino di meno cure o attenzioni in fase esecutiva, ma indica esclusivamente la possibilità di ricorrere a una procedura amministrativa semplificata, non richiedendo alcun titolo abilitativo, né permesso e/o comunicazione per avviare i lavori, che devono sempre essere svolti da imprese qualificate”, conclude il Presidente di ANAEPA.